租赁资产特殊时期凸显抗风险性长租公寓三大痛点待解决

一方面，提供大量社区化，品质化，生活化的租赁项目，可以更好地满足新市民的长期居住需求，另一方面，2022年的疫情对运营管理的专业性要求更高，面临的不确定性更多，这也充分体现了租赁资产在特殊时期的抗风险能力。

记者注意到，徐汇仙寓2021年新签2万套长租公寓，成功拿下两块R4地块这是上海第一家获准收购R4地块的民营企业

行业三大痛点待解

2021年，在集中供地模式下，根据克而瑞的监测，22个城市租赁土地建设总成交量达到1235万平方米，占总出让量的5%从2021年租赁土地总量最高的8个城市来看，武汉，上海，南京，重庆的租赁土地基本属于规划租赁土地，尤其是武汉，上海的纯租赁土地比例高达80%以上，政府对于租赁土地供应的调控作用非常明显

但从不同类型企业拿地情况来看，租赁土地对百强房企的吸引力明显下降22个城市2021年三轮集中供地后，只有28%的租赁土地进入了百强房企的土地储备

对于企业来说，租赁土地尤其是纯租赁土地吸引力的下降，主要是资金的制约近期多部委发文扶持长租市场，无疑为企业打通了资金渠道

张爱华分析指出:事实上，自去年以来，金融机构已陆续出台了一系列支持租赁企业发展的利好政策，包括加大贷款支持力度，提供适应性创新贷款产品和优惠贷款利率等国内五大行包括民生，兴业等一些城商行，都加大了对住房租赁项目的贷款支持力度

例如，建行为包机项目提供8年期流动资金贷款，而对于开发项目，金融机构可以提供最长期限为25年的开发贷款这些政策的本质是匹配长期持有租赁住房的现金流回笼特性在贷款利率方面，企业得到的支持也开始增加，一些银行在贷款利率方面也给予了一些特别的优惠像上海的一些开发贷项目，基本都能做到基准利率，甚至特别优质的项目，特别优质的业主，都能享受到基准利率下浮

监管层释放积极信号，但租赁行业仍存在融资渠道窄，自有资金结算周期长，退出渠道窄等痛点。

租赁行业属于民生行业和微利行业，正常的年化投资回报率是5%~6%目前最适合的低成本资金主要是银行资金，信托等其他资金一般成本不低于7%如果发行债券，条件很苛刻

张爱华坦言:常规M&A项目的贷款比例可以是50%，开发项目可以提高到75%，但仍需要25%~50%的自有资金投入由于行业的平均回收期在20年以上，任何企业都不可能投入太多资金而没有一个好的退出计划目前行业唯一好的退出渠道是股权或资产的退出，REITs还不够成熟更重要的是，REITs目前仅限于保障房租赁试点，但市场上有市场化项目，这意味着市场化项目的退出更加困难

特殊时期凸显抗风险能力。

尽管如此，仍有不少头部房企在继续探索租赁房的投融资，建管退。

以旭辉康乐为例，其轻重并重，双轮驱动的发展战略，重点是综合租赁社区业务据张爱华介绍，2021年底，旭辉贤寓成功出售上海浦江华侨城米优社区项目全部30%股权，实现租赁社区项目资产退出，成为业内首个实现投融资，建管，养老全周期资产管理的项目值得一提的是，这个项目刚刚退出保险平台

目前租赁市场主要分为三种模式:轻资产战略，中国资产宪章，资产管理旭辉公寓以轻资产包租切入市场通过存量改造，获得早期规模，增加市场份额，锤炼综合能力，逐步向轻，重两端发展同时，我们将继续强化四大核心能力，形成强有力的支撑，始终为合作伙伴创造低风险和确定回报，成为投资者和客户信赖的首选租赁品牌，巩固租赁住房一站式综合服务商的市场定位

另一方面，2022年的疫情对长租公寓的专业化管理提出了更高的要求，面临更多的不确定性。

徐汇反应很快，疫情初期就启动了一系列应急机制，包括运送防疫物资，发放防疫补贴等虽然当前疫情对租赁市场的影响可能比2020年更大，但其项目出租率保持在90%以上，经营稳定，充分体现了租赁资产在特殊时期的抗风险能力

需要市场化的租赁项目。

解决大城市不同类型人群的租房问题，不断优化租赁住房供给侧，是政策的初衷租赁市场的规范发展环境基本形成，市场主体的力量可以充分发挥，满足大城市租客多样化，品质化的租赁需求

张爱华回应，自成立以来，旭辉公寓携手政府和企业，积极探索人才住房和城市更新项目，助力区域租赁住房政策落实，有效解决新市民和年轻人的住房问题精准的客户调研能力，专业的产品研发能力，领先的数据技术能力，精细化运营增值能力等四大核心竞争力，让旭辉宇宇成为租赁行业的掌门人

通过三年多的实践，品牌已经租赁给北京，上海，南京，杭州，成都等核心城市的社区全国管理项目总数超过30个，是行业内社区项目数量最多的租赁企业

2021年底，旭辉公寓已在全国20个城市布局，管理房源超过82000套，同比增长10.2%，开盘3.2万余套，同比增长14.3%，出租率超过96%。

在规模扩张的同时，徐汇仙寓也是业内首家提出并实践建设租赁住宅社区的租赁企业。

张爱华表示:早在2019年初，徐汇仙寓就判断社区化，品质化，生活化的租房项目更能满足新市民的长期居住需求惠宅在居住场景，居住空间，公共空间，社区设施四个维度并行，让租客以更低的居住成本享受更完善的生活配套，满足更长期稳定的居住要求租房社区与传统模式相比，居住舒适度更高，设施更齐全，服务更便捷，生活成本更低2022年，旭辉康乐的主要目标可以概括为两个部分:践行使命，练好内功，承接租购并举的顶层战略，做好产品和服务，不断提升租房社区的舒适性和便捷性，使其满足新市民和年轻人日益增长的美好生活需求，让租房生活不仅是普通人买得起的，也是买房的真正替代选择

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