网红盘被近3000户哄抢其实九成是“房托”？

68套房源在摇号阶段吸引了2805户，但最终只卖出了224套房源，相当于每12个登记的人中只有一个人交钱买房这个10天内上演巨大反差的房地产项目，被质疑找了个房子信托营销

今年以来，各地纷纷放松调控，为楼市松绑。

但营销端始终未见明显回暖，新的低卖现象正在多个楼市上演。

居家养老行动制造热度。

最近一个高开低走的项目引起了市场的关注，高热度和低成本的落差让其被质疑找不到房子信托。

十天内经历巨大反差的项目是Xi安万科东望，位于Xi市雁塔区该地块是去年12月底万科在第三批集中供地中获得的，今年5月28日取证均价18800/平米左右，户型在110—198平米之间

项目优势之一在于地理位置优越，位于月亮阁路与昌明路交叉口，紧邻在建地铁8号线环线。

还有一点很重要，这是万科在离开Xi主城区近四年后的回归其目前在Xi安的新盘主要集中在泾河新城，高陵，蓝田等地在主城区外围，而三环的万科东旺是位置最好的一个万科为此打出了渴望回归主城的口号

地段的优势，14年深耕的区域粉丝，让万科看起来很火5月底取证后，首日报名人数突破1000人，提前锁定1000人，最终吸引2805组客户，相当于4个家庭以658套房源为基数抢1套房

这个初期热度明显超过同区域竞品——龙湖云景。

由于两个项目相距1km，前后脚都是有证可查的，而且都是龙头开发商打造，所以价格相差不大因此，万科东望，龙湖云景的开盘也被市场形容为曲江东的双雄争霸，增添了一些看点提前结束的龙湖云景264套房源收到615个客户报名

购房者的热情迅速消散，事态趋势逆转。

验证阶段，万科东网注册客户917组选择注销，仅1882组完成验证在随后的选房阶段，大规模弃房的场景再次出现最后658套房源，实际成交224套，去污率只有34%

这个结果被描述为每12个注册万科东景的人中，只有一个人真正付了房钱，有效获客率不到10%。

大规模弃赛在网络端发酵，有声音将其归为虚假宣传在他们看来，这是一个典型的营销计划注册客户多为水军，开发商利用客户的从众心理，雇佣房源支持，烘托气氛，加速楼盘销售

真相呢。

易拓的谈话越来越糟糕，他得到了许多支持的声音可是，记者调查发现，事实并非如此

万科东网营销人员王鹏向《国际金融报》记者还原了事件经过他说，报名第一天，市场火爆，报名人数很快超过1000人可是，就在当晚，Xi安出台了528楼市新政，对限购，限售和刚需家庭认定进行了宽松调整28岁以上的单身年轻人和有两个孩子的家庭可以被认定为刚需家庭，这也意味着刚需家庭的范围进一步扩大

此外，王鹏坦言，万科的供应节点和同行发生碰撞，周边五六个项目同时入市，分流客户据其透露，虽然第一次化成率只有34%，但最近两周替代客户已经进场，目前化成率已经达到60%左右

王鹏的解释得到了Xi许多房地产专业人士的肯定他们普遍反映，由于疫情等原因，积压项目近期开始入市6月，Xi安市场供应量大，各大房地产项目推盘速度快通常一个楼盘一登记，其他楼盘就推，购房者犹豫观望所以很多人选择了注销登记，放弃选房

放弃万科东方的周伟在接受《国际金融报》记者采访时解释了事情的原委新政的出台放松了调控，加上6月份新品供应量的增加，让周伟夫妇预测下半年入市的项目会更多，选择会更多他们决定将有限的资金投入到性价比更高的港区毕竟是定位高，规划好，教育资源丰富，价格有竞争力

港区作为近两年Xi安城市开发建设的热点，也是去年Xi安第二批集中供地的大供应商，不少房企在此拿地所以对于购房者来说，2022年港区新房市场还是有很多选择的

新的市场对Xi安楼市的影响在数据方面更加直观。

克而瑞的数据显示，截至6月18日，5月28日新政发布后，Xi安共有17个项目开盘，有公布数据的15个项目弃盘率不低，其中弃盘率超过20%的有11个，占比超过70%龙湖云景，龙湖星河学府等4个项目弃审率超过50%，一级核查就有超过一半的人离职

高废品率导致新盘表现不理想仅融创望江公馆和绿城Xi岸全运村两个项目开盘即售罄，其余项目去化率在11%—97%，其中有5个项目去化率超过80%，占比不足30%，近一半项目去化率低于50%，包括华润，金茂，龙湖，万科等大型房企枫溪板块华润风华九里，香榭汇枫两个项目去化率不足15%

克而瑞Xi安总经理梁雅婷表示，万科东旺是Xi安新市场的典型楼盘新政的影响和供应变化的影响都体现在项目上

梁雅婷表示，528新政除了降低购房门槛外，还释放出限售限购适度松绑的信号，新入市集中，购房者心态也有所动摇曾有底部还没到，房企高价地项目还没出来的市场声音

这些压力也传导到新房的营销端梁雅婷坦言，目前的营销应对措施主要是降价促销和获取渠道部分项目已经给出了8折或9折的优惠，但去化依然困难，销售依然不乐观

由于Xi新政的出台还未满月，效果如何还需检验据梁雅婷透露，如果达不到预期效果，不排除下半年Xi安会进一步出台相关政策刺激市场毕竟这次调控是适度的，相关部门还是有政策牌的

虽然变数仍在，但大量去年供应的地块将在今年下半年陆续开盘，因此可以肯定的是，今年下半年Xi安新房市场的竞争将更加激烈。

梁雅婷预测，Xi安市场将在下半年触底后缓慢攀升毕竟目前市场信心严重不足，重建信心需要一个周期

一切都是为了去库存。

虽然组织以房养老的建设项目是热是假，但营销压力大，难以摆脱却是当前新房市场的真实写照，面临这种困境的远不止Xi安一家。

克而瑞的数据显示，2022年5月，得益于各地楼市的救市政策以及五一假期房企营销热情的提升，市场成交在供大于求下略有回暖，当月百强房企成交金额环比增长5.6%。

不过，与去年同期相比，5月份百强房企月度销售业绩仍大幅下滑，达到59.4%，较4月份的降幅进一步扩大，这也是最近几年来百强房企月度业绩同比降幅的最高水平。

受此影响，前5个月百强房企整体交易业绩同比下降52.3%，降幅较上月的50.2%扩大2个百分点。

梁雅婷表示，虽然政策面有所松动，但老百姓手里没钱，收入预计会下降预期的疲软也会导致需求下降在其看来，市场需求，购买力透支，信心不足等问题没有得到有效改善，是影响市场回暖的关键原因

与此同时，房企的风险也在逐渐扩散，使得购房者对新建商品房项目能否按时，保量，保质交付产生担忧，购房过程谨慎某规模TOP 30房企的一位营销人员告诉记者，即使他所在的公司至今没有发生债务违约，但市场对民营房企的信心仍然非常脆弱，一线营销端依然难以摆脱

为了改善销售端持续低迷的现状，房企积极营销，加快去库存。

建业在河南率先开启以物换房模式麦收时节，建业在河南商丘民权县，开封杞县建业市的建业河畔房项目，启动了小麦换房，大蒜换房活动购房者可以用小麦或者大蒜作为首付，前者最高16万房款，后者最高10万房款

与建业的换房不同，保利在江苏连云港启动了买房送200斤土猪的活动。

柯睿认为，5月市场已经见底，在放松政策不断加码后，房地产市场有望逐步复苏，但城市分化加剧伴随着国内疫情的有效控制，叠加房企的半年业绩，必然会增加供应量6月将是验证各城市市场质量，为下半年定调的重要节点

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